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寫字樓出現供應高峰 零售市場初現分化
新浪樂居訊 2013年7月11日，北京 -- 世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)今日發佈《2013年第二季度中國房地產市場回顧與展望》，報告顯示2013年第二季度全國多個優質寫字樓市場出現供應高峰。受宏觀經濟持續疲弱及整體需求持續在低位徘徊的影響，各區域市場優質寫字樓整體空置率均呈上升態勢，其中以華西區升幅最為顯著。優質商鋪租賃活動相對平穩，多個城市新增物業開業率及簽約率情況仍然良好，但各地零售市場表現開始出現分化。住宅市場方面，"國五條"政策的影響力逐步淡化，加上多區域住宅土地市場逐漸升溫，本季度各地高端住宅銷售市場量價企穩。全國工業物業市場繼續穩中有升，大型電商自建物流倉儲漸成趨勢。
世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生表示："如世邦魏理仕此前發佈的深度研究報告《中國辦公樓實情調查》中所指出：隨著中國寫字樓市場整體迎來供應高峰，許多二線城市的新興商務區將在短期內面臨空置率急升、租金受壓等較為嚴峻的形勢；同時各主要城市的藍籌寫字樓物業的表現則明顯優於大市。就整體市場而言，隻要政府、開發商、租戶及投資者理性應對，我們相信未來中國的寫字樓市場仍然存在機會。"
優質寫字樓市場
本季度全國優質寫字樓新增供應總量達163萬平方米，創歷史新高，其中近8成新增面積來自二線城市。華西及華中市場本季共有近83萬平方米優質寫字樓入市，亦為歷史最高水平。供應高峰加上宏觀經濟疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，造成以成都為代表的多個城市空置率攀升至近年新高或歷史極值。
供應高峰雖未對租金表現造成即時沖擊，但整體市場租金增長有進一步放緩的跡象：北京全市優質寫字樓平均租金的上升勢頭在持續瞭超過三年之後於本季度戛然而止。在上海市場，受整體經濟活動放緩影響，跨國公司擴張活動亦趨緩，寫字樓租賃成交主要源自續租與搬遷，全市優質寫字樓平均租金已連續4個季度環比微跌。從全國范圍來看，華西市場租金微幅走跌，華北及華東市場基本持平，而華南市場由於租賃活動仍相對活躍，租金則錄得微升。
盡管面臨物業集中入市帶來的壓力，各城市的高品質寫字樓物業仍有較好表現。比如本季一日資銀行及一本地金融公司分別在廣州天河區租下2,250平方米及1,500平方米的寫字樓面積。即使是在大體量物業集中入市空置率急升的成都，本季度仍有個別優質物業表現搶眼：某核心商務區近期入市的優質租賃型寫字樓吸引當地某金融公司租下整層，面積共計約1,900平方米；而位於供應密集的天府新城在售高品質散售型物業吸引到國內某證交所及中東某航空公司分別購置高區的5層整層及其它樓層整層作為自用。
優質商鋪市場
第二季度全國零售租賃活動相對平穩。受多地物業推遲入市影響，在世邦魏理仕跟蹤的十五個城市中本季度僅有北京、大連、杭州、寧波及成都五個城市有新增物業入市，全國新增零售物業總量約50萬平方米，環比下降近6成。所有新入市物業開業率及商傢簽約率均保持良好，其中大連位於非核心商圈的萬達廣場幾乎以滿租狀態開業。全國優質商鋪空置率環比微升0.1%至9.3%，整體租金環比微漲0.7%。
隨著零售物業市場不斷成熟及未來供應不斷攀升，品牌擴張計劃及不同地域不同商圈的業主戰略開始出現分化。盡管部分一線奢侈品牌仍繼續選擇在高端零售消費強勁的沈陽、上海、成都等重點城市開設首店或旗艦店，但整體而言，奢侈品牌在中國的擴張程度明顯減緩，零售市場的主力需求開始逐漸向快時尚品牌、設計師品牌、餐飲類及超市類等租戶轉移。
盡管大部分商戶對中國未來零售市場仍保持信心，值得註意的是，各地零售市場各種因經營不善而選擇撤出、停業裝修重新定位、指定有經驗的專業零售商進行運營管理的案例亦開始增多。其中，表現欠佳的沈陽市場繼上季度多個項目停業裝修或租戶調整之後，本季度伊勢丹百貨選擇整體撤出，金廊商圈華聯購物中心也選擇關店裝修重新定位。在個別供應量激增而商業氛圍尚未成熟的商圈，業主調低租金報價甚至主動補貼裝修的案例在部分二線城市開始增多。
鑒於目前即將開業項目的預租率多數仍表現良好，預計短期內零售物業市場將繼續保持較為平穩的態勢。但隨著供應量不斷攀升，相對各家銀行二胎房貸利率比較表利率多少免費諮詢試算平穩的供需關系將被打破，預計多個二線城市的空置率將會走高，租金增速將明顯放緩。
高檔住宅市場
自"新國五條"及各地細則頒佈以來，全國住宅市場的投機性需求整體得到一定程度的抑制，各地房價尤其是高端住宅價格告別爆發式增長，售價及銷量均趨於穩定。盡管一定時期內受限購等行政調控手段限制，但開發商對長期市場走勢仍然看好，且當前開發商資金相對充裕，加上與門戶城市核心位置的住宅類土地資源日益稀缺等因素疊加，導致近兩個季度以來土地市場日趨活躍。北上廣等一線城市及其它重點門戶城市接連出現高總價、高溢價的地塊成交，"地王"紀錄亦被不斷刷新。不斷攀升的土地成本很大程度上提升瞭購房者對未來房價的預期，因此盡管當前的住宅成交量未見顯著放大，世邦魏理仕認為未來一定時期內住宅價格明顯下降的可能性並不大。但"新國五條"推出本身即釋放出一個顯著信號：一旦住宅市場出現過熱跡象，行政調控則不排除會進一步收緊。
工業物業市場
第二季度全國工業市場繼續保持整體穩中有升。在優質物流市場方面，除天津受進出口需求放緩影響，租金三年來首次錄得負增長外，其餘城市租金水平均保持穩定或微幅上揚的態勢。
部分電子商務企業轉而傾向自建物流的動向成為本季工業市場的焦點。基於成本及管理運營角度考慮，以京東、阿裡巴巴及亞馬遜為代表的多個大型電商著手考慮或已經開始自建或定制物流倉儲。在北方區，亞馬遜、京東、凡客誠品及一號店等開始選擇搬出北京，向廊坊及武清等周邊中小型城市轉移，其物流策略亦從過去的單純向第三方物流租賃轉變為部分繼續租賃，部分自建。在南方區，位於廣州黃埔的亞馬遜定制物流中心已於本季度正式投入運營，總建築面積約為17萬平方米，將覆蓋廣州、深圳、東莞、佛山和中山等城市。
對於這一趨勢，世邦魏理仕認為：目前部分大型電商紛紛轉向自建倉庫，或將在一定程度上影響電商對倉儲物流的租賃需求增長。另一方面，鑒於自建物流體系的集合度、專業化程度及對資金規模及資金回報周期的要求，中小型規模電商轉向自營物流的可能性並不太大。總體而言，世邦魏理仕認為受益於工業制造、傳統零售、第三方物流等行業對物流設施不斷增長的需求，以及有限的倉儲物業土地供應，優質倉儲物業供應緊張的情況在近期仍將持續，預計未來工業市場走勢將繼續維持穩中有升的態勢。
關於世邦魏理仕
世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯，是財富500強和標準普爾500強企業，為全球最大的商業地產服務公司(按2012年的營業額計算)。公司擁有員工約37,000名(不含聯營公司)，通過全球300多傢辦事處(不含聯營公司)為地產業主、投資者及承租者提供服務，具體包括：物業租售的戰略顧問第二順位房貸缺錢急用哪裡借錢及實施、企業服務、物業/設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。歡迎瀏覽公司網址www.cbre.com。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/17092294204.shtml
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