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內容來自163新聞

降息邊際效應遞減：住宅市場風險猶存

10月23日，中國人民銀行決定自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，並自同日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，五年期以上貸款基準利率進一步降低至4.9%，達到歷史最低水平。

自2014年11月降息通道開啟後，累計6次降息已經使得房地產信貸環境成為20年來最為寬松的一年。

不過，綜合各方反應看，房地產市場並未被高度看好。中金房地產總經理寧靜鞭認為，由於住房飽和度提高，居民購買住房的急迫程度已經下降，未來市場能否超預期還在於是否有更多支持剛需政策出臺，比如減免交易稅費或購房按揭貸款利息抵個稅、政府補貼按揭貸款利息等。

利好提振效應有限

降息的確對購房者帶來瞭實在利好。

鏈傢網研究院李巧玲表示，本次“雙降”政策出臺進一步降低瞭貸款成本，也將在一定程度上對購房者的購房心理產生影響，並有可能帶來新一輪的成交小高峰。本次降息使得基準利率首次降至5%以下，與去年同期的公積金貸款利率相近。而由於目前五年期以上公積金貸款利率已低至3.25%，所以本次“雙降”政策並未要求公積金貸款利率同步下降，預計未來商貸利率進一步下降的空間也比較有限。

寧靜鞭分析稱，以30%首付比例測算，相當於有效房價下降1.6%-2.3%。而累計去年11月以來6次降息，測算發現，降息效果相當於房價下降10.7%-13.8%。

不過，寧靜鞭註意到，貨幣寬松仍在持續，但政策已在擔憂房價上漲。“此次央行特別提到個人住房公積金貸款利率保持不變，此舉與2008年10月底雙降政策做法一致，我們認為主要反映瞭對部分城市出現房價過快上漲的擔憂，意味著未來房地產信貸政策調整或將從‘主動出擊’轉向‘被動應對’。”

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認為，降息對住宅市場影響的邊際效應也在遞減。他認為，自2015年年初起，隨著一系列降準、降息以及在大多數二線城市取消限購令等調控舉措的出臺，整體住宅市場持續復蘇。降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力。但考慮到政策持續出臺後的邊際遞減效應以及目前對經濟增速進一步放緩的擔憂，此次降息不太可能為住宅市場帶來明顯的提振效果。

警惕庫存風險

信貸環境寬松可能也無法改變房地產市場存在的風險問題。

易居研究院發佈的《中國50城住宅庫存報告》顯示。在第三季度50城存銷比排序中，北海排名最靠前，為30個月，庫存去化周期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠後，為6個月，庫存去化周期最短，市場壓力最小。（註：存銷比=季度末新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，庫存去化周期較長的城市，房價上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現房價持續下跌的風險。此類城市後續應該積極堅持去庫存導向，鼓勵購房需求進入。而對於庫存去化周期偏短的城市，房價上漲壓力會很大，此類城市應積極出讓土地，並形成有效庫存。

嚴躍進認為，對於存銷比季度增加值明顯的城市來說，去庫存壓力並沒有得到實質性釋放，部分城市甚至出現瞭土融建融嘉義東石土融建融壓力增加的尷尬。而對於一些存銷比季度減少值較明顯的城市來說，目前政策寬松環境下各類購房需求在積極釋放，交易趨於活躍、市場基本面也趨於改善。

中原地產分析師張大偉也認為，市場的刺激政策持續影響改善需求。但整體房地產市場已出現瞭明顯的“需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡”四不均現象。從全國房地產市場看，一二線市場升溫，庫存降低，但很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。

另外，隨著開發商集中轉戰一線城市。諸如北京這樣的城市也開始出現令人擔憂的豪宅去庫存風險。

亞豪機構市場總監郭毅預計，北京市2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達18宗以上，這些高價地正面臨巨大資金成本壓力和艱難的去化壓力。未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過於求的現象，而豪宅項目之間也將出現激烈競爭。





netease 本文來源：21世紀經濟報道 作者：王營

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新聞來源http://money.163.com/15/1029/03/B72JPQ9800253B0H.html
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