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  這兩組數據顯示出陽光城當前的兩個特性:

  敢於標榜自己"高杠桿"的房企,大概隻有陽光城集團(下稱陽光城)一傢瞭。

  "我認為周期很重要,土地儲備要小心,尤其對中小企業來講,這是一個很現實的事情。"陳凱說,"大傢覺得面粉比面包貴,房價還會漲,這是一個偽命題,行業一定會有一個周期出現。"

  陽光城內部對財務要求有四個方面:

  自從把公司總部從福州遷至上海,陽光城從三線房企迅速躍升,並進入2013年度中國房企銷售榜30強。但其高速成長並未換來一致的贊揚聲。

  為瞭支撐高速擴張,陽光城幾乎用遍瞭所有可用的融資手段。擔保貸款、信托融資、股權質押、再融資、地產基金、券商和基金子公司的通道業務等等。據不完全統計,自2013年初至今,陽光城為旗下子公司擔保或借款高達19次。

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  "很多企業的財務風險出在負債期限與投資期限的錯位。意思就是說短貸長投,房地產投資,投進去到出來最快三年,但是基本上借一年的錢,萬一有個風吹草動,就會出現騰不出錢的狀況,所以我們講的結構的控制,就是對長短期,對不同的融資品種,這種結構的控制是很重要的。"陳凱表示。

  "高杠桿"就像走鋼絲,玩得好可以"彎道超車",但其中的風險也顯而易見。此前就有媒體質疑陽光城的模式。

  2011年,偏安福建一隅的陽光城砸下40億元,將其勢力范圍拓展至海南、西安、太原等地。2012年底,陽光城將總部移至上海,並掀起瞭新一輪拓展計劃。

  據陽光城最新發佈的2013年年報,公司資產負債率為86.86%,預收賬款114.39億元,占負債總額的34.97%,減去預收賬款後的真實資產負債率為51.89%。據此推算,陽光城的資產負債為327億元。

  "之所以快速擴張,是因為如果不把規模做上去,未來在市場上很難有立足之地。"陳凱曾表示,對於中型房企來說,向第一梯隊靠近才有機會。

  陽光城的"快"源自於管理決策速度、團隊能力和組織架構三方面。與規模相當的其他房企最大的不同是,陽光城有充分的董事會授權機制,陳凱有權直接取舍一塊地的投資、有權審批較大金額的支付。

  去年初至今,陽光城共入手15塊土地,累計拿地面積逾150萬平方米,比2011、2012兩年拿地總和還超出許多。

  第三,保有現金,很多企業倒閉都是因為現金流斷裂。"在市場好的時候,拼命用手上的現金去換資產,等市場不好的時候錢就很重要瞭,那時要變賣資產來換現金,所以一定要時時刻刻保留有充足的現金。"

  "高周轉"要求公司有充足的土地儲備。2013年,陽光城通過招拍掛、受讓股權等取得土地面積182.39萬平方米,建築面積384.58萬平方米,拿地金額約130億元。據CRIC統計數據,2013年度陽光城項目銷售均價為11800元/平方米,對比2013年陽光城土地平均成本3591元/平方米。其投資策略完全是成功的。

  對陳凱而言,敢於進行高杠桿的融資和快速擴張,在於其財務成本控制和高周轉模式。前者,強調"穩";後者強調"快"。

  "大魚越來越大。正常的行業規則二八開,我相信房地產行業的集中度還會越來越高。"陳凱說,"全國房地產銷售額將來一定會到10萬億元。如果排名前10的公司占到20%的份額,其銷售額就有2萬億,也就是說將來5~8年間,排在前10的公司銷售規模平均在2000億元。也就意味著,那時第一名可能達到5000億元的銷售規模。"

  "未來3~5年,陽光城將成為每個進入城市的領頭羊之一,並力爭在大上海(蘇浙滬)做到200億元,大福建做到200億元,大西北做到100億元,屆時500億元的陽光城就指日可待瞭。陽光城目前土地總儲備800萬平方米,可售貨值已超過1000億元,繼續深耕下去完全有這個潛力和爆發力。"在陳凱看來,目前的高杠桿和快周轉都是為瞭能夠抓住機遇,搶入一線房企。

  基於這樣的預測,陳凱認為,像陽光城這樣的中型房企,若想發展得好,必須踏準房地產行業的周期。"大企業有70、80多個項目,犧牲3~5個,影響小;而成長型企業總共就10多個項目,虧2個的話,財務報表就很難看瞭,甚至直接犧牲瞭。"



  高周轉的企業往往受到市場影響比較大,市場好的時候,企業高周轉就比較順利,市場不好的時候,高周轉就會面臨困境。

  陳凱認為,陽光城的資產負債率還有優化提升的空間,資本使用成本還要進一步控制,現在融資渠道打開,通過高周轉能有效實現降低融資成本。

  從"穩"來看,陳凱認為,看似激進的財務手段,背後還是非常穩健的。"在快速增長的時候,不能突破財務底線;在具備財務能力的時候,要追求發展。"

  "活得久更重要。"陳凱告訴中國房地產報記者。

  一是擴張加速。

  但在大多數人看來,活得久和高杠桿不是一回事。

  陽光城目前隻在一線城市或二線熱點城市拿地銀行貸款手續費,因為公司擅長做高周轉產品,而隻有去化率高的城市才符合這個戰略需求。

  控成本與高周轉

  在"拿地必賺"的經營思維下,房企嘗試高杠桿的財務模式,試圖撬動經營規模和經營業績。但是最近,中小房企資金鏈的困境,也折射出高杠桿和高周轉兩個策略平衡的重要性。顯然中小房企具備更高的杠桿率,不過持續的房地產調控、競爭格局的變化也讓高杠桿房企面臨考驗。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/11332697452.shtml

  此外,高杠桿最大的風險在於資金期限匹配。在高杠桿獲得的資金中,一旦有一筆資金未能及時周轉,極可能引起整個資金鏈的斷裂。對此,陳凱認為,關鍵是把財務指標分解到運營、拿地和開盤的時間,比如控制好拿地到首次開盤這段時間。陽光城要求12個月平衡經營性現金流,這就意味著,項目隻要過瞭12個月就不用再投錢瞭。

  陳凱告訴中國房地產報記者,2012年以來,陽光城新增的土地從拿地到首次開盤平均周期是7.98個月。例如,廈門項目開盤周期是6.5個月、福州項目為6.3個月、蘭州項目為8.5個月等等。

  "陽光城這一兩年確實拿到比原來便宜的錢瞭,整體資金成本從15%迅速降到10%。"陳凱告訴中國房地產報記者,融資成本下降的原因有三:"第一,渠道多瞭,談判能力提升,銀行、信托、地產基金或其他資金方談融資,不同的渠道談得的結果很可能不一樣;其二是企業規模上來瞭,進瞭30強,銀行就願意主動來合作瞭;第三,融資舉措創新,比如,開放一些股權給你,那麼你的債一定要給我便宜。"

  "隻有準確的投資,做正確的產品,才會產生高周轉和溢價。而精準投資、高效運營、適銷產品都來源於對產品的準確定位。"陳凱說。

  "陽光城對一個項目的定位,每一個客戶長什麼樣,拎什麼包,開什麼車。"重要的是客戶需求,而非專業人士認可的品質。陳凱坦承。"當你把品質拼命提高到95分的時候,怎麼可能高周轉?但反過來說,90分的學生也是好學生啊。"

  "債在我腦子裡就一個概念:風險",2013年10月16日,"陽光城2013年前三季度銷售業績通報暨上海戰略發佈會"上,陳凱自己也認為這是有風險的事。彼時,該公司的融資成本處於15%的高位,且有報道稱,陽光城的融資中,銀行貸款占比僅16.8%;其餘均為信托或基金借款。顯然,其融資成本遠高於其他開發企業。

  第一,對凈負債率的控制,就是不要過度負債。

  第二,在保持這麼高的增長的時候,我們一直把凈負債率控制在80%左右。

  2013年,陽光城全年營業收入為74.44億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤為6.52億元。

  第四,管理好負債結構,開發商管理長短期的結構時一定要註意期限匹配的問題。

  二是風險。

  而證券分析師的報告也認為,由於"減去預收賬款後的真實資產負債率為51.89%",未來陽光城的"杠桿空間足"。

  高杠桿的戰略支撐

  釋疑高杠桿

  "陽光城雖然高杠桿和高周轉,但在現金流上有嚴格的風險把控。"面對質疑,陽光城集團總裁陳凱接受中國房地產報記者采訪時表示,對中型房企來說,進入第一梯隊的機會不多,所以"財務的穩健一直是第一位的"。

  作為一個中型房企,拿地即需要資金。陽光城每次拿地之後即通過各種渠道展開融資。例如,2013年9月拍得上海川沙新市鎮城南社區地塊後,隨即通過萬傢共贏資產管理公司融得期限不超過24個月的16.9億元資金。今年3月4日,中信建投證券通過渤海銀行上海分行向該項目提供不超過25億元的委托貸款後,3月24日,陽光城向萬傢共贏提前歸還所借16.9億元資金。

  因此,在"高杠桿、高周轉、高成長"的背後,陽光城對其戰略發展做瞭清晰的規劃。

  2012年11月18日,陽光城將上市公司管理總部遷址上海,拉開集團進軍上海、拓展江蘇、浙江、西安等地的序幕。目前,陽光城已經形成瞭以大福建圈、長三角圈和大西北圈三足鼎立的格局。以上海為例,短短一年多時間,陽光城在上海已有7個項目,涵蓋瞭寫字樓、SOHO、別墅、疊拼、洋房、高層等多種產品線。

  "進軍上海,就是從這個角度出發的。上海的土地即使價格稍貴一點,隻要能高周轉、客戶能接受並且能帶來高溢價,陽光城就會堅定去做。"陳凱說。

  陳凱認為,不同企業戰略要因地制宜。比如上海市場未來要做到100億元、200億元,隻要能盈利,什麼項目都得做,隻要是能盈利的項目就可以。另外,產品線拉長後,往往也能獲得更多機會和實惠,比如上海也不是所有土地都被搶,陽光城在外高橋和美蘭湖拿的地都沒人搶,底價拿到,其他企業可能因為產品線或是企業定位問題,沒參與。

  "拿地要保證資金安全和經營安全。目前陽光城有一個投資顧問小組測算地塊風險,一般看36個月窗口期平價出售是底線,保證資金安全。在經營安全上,陽光城強調拿地前,就要想清楚'如何拿地、如何定位和如何定價'這三大問題,這才是地拿對、拿對地的關鍵。"陳凱表示。

陽光城玩轉高杠桿

  通過這些市場判斷以及據此做出的戰略,陽光城以地產界的黑馬形象出現在公眾視野。對於下一步戰略的落地,陳凱說,"陽光城制定'五步走'戰略模型,推行以'高周轉+低成本'的運營策略、以'豐富產品線+精選城市'的定位策略、以'扁平化+青年近衛軍'的團隊建設策略、以'股+債'的多元融資策略和以'信息對稱+評價到位'的管理策略。"

  上海易居房地產研究院副院長丁祖昱接受中國房地產報采訪時表示,陽光城這三年來最大的競爭力在於在保持高周轉、高杠桿的背景下,很好地控制瞭現金流和財務結構的穩定,這需要整個陽光城不同體系的緊密配合,包括營銷體系、產品體系、成本體系、投資體系、後勤支撐體系等。

  中信建投證券研究發展部上海分部負責人蘇雪晶認為,陽光城集團通過這一清晰路徑,縮短管理半徑、降低管理強度,避免效率損失、品質折損。這一策略組合成為成長型企業實現"彎道超車"的絕佳路線。

內容來自sina新聞

  據不完全統計,從2013年至今,陽光城拿地耗資超過110億元。這傢在2012年全年業績僅70億元的房企,擴張速度之迅猛出乎意料。

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  2014北京商業地產投資意向調查:

  "左手拿地、右手融資",陽光城動作頻頻是因為陳凱一直希望能向"第一梯隊"進軍。

  在新一輪的擴張中,陽光城也面臨高地價帶來的風險。"關土建融彰化二林土建融鍵還是在於高周轉,在上海,隻要我們覺得是高周轉的土地,客戶能夠接受的,貨值比預期高的,哪怕價格稍微貴一點,我們也敢做。"陳凱說。

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