- 民間二胎房貸設定 各家銀行二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算 二胎利率
- 屏東恆春土地貸款 土建融高雄仁武土建融 民間二胎利率年息
- 房貸利率高雄二胎年息 土融屏東九如土融 土地貸款苗栗造橋土地貸款
二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,請洽0975-751798
農地貸款 土地貸款成數 土地貸款利率 土地貸款試算 土地貸款年限 土地貸款利息,請洽0975-751798
二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798
建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798
一胎土地融資金額：13.6億元(16億元(假設)8成5)
年利率8％
還息不還本
每月應繳金額：907萬元(0.67％)
開辦費1％1360萬元
限公司法人
(綁約3個月)
車貸利率,車貸試算,車貸銀行,車貸條件,車貸遲繳,車貸利息,請洽0975-751798
信貸利率,個人信貸,小額信貸,信貸試算,信貸銀行,信貸條件,信貸比較,請洽0975-751798
房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
http://bossbank.com.tw/
房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬
全省農地建地個人貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元
公司信貸五千萬7天速撥 (三5)
建地年息8%
房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%
這兩組數據顯示出陽光城當前的兩個特性：
敢於標榜自己"高杠桿"的房企，大概隻有陽光城集團(下稱陽光城)一傢瞭。
"我認為周期很重要，土地儲備要小心，尤其對中小企業來講，這是一個很現實的事情。"陳凱說，"大傢覺得面粉比面包貴，房價還會漲，這是一個偽命題，行業一定會有一個周期出現。"
陽光城內部對財務要求有四個方面：
自從把公司總部從福州遷至上海，陽光城從三線房企迅速躍升，並進入2013年度中國房企銷售榜30強。但其高速成長並未換來一致的贊揚聲。
為瞭支撐高速擴張，陽光城幾乎用遍瞭所有可用的融資手段。擔保貸款、信托融資、股權質押、再融資、地產基金、券商和基金子公司的通道業務等等。據不完全統計，自2013年初至今，陽光城為旗下子公司擔保或借款高達19次。
5月17日新浪樂居大型看房團來襲 免費為媽媽選房 "很多企業的財務風險出在負債期限與投資期限的錯位。意思就是說短貸長投，房地產投資，投進去到出來最快三年，但是基本上借一年的錢，萬一有個風吹草動，就會出現騰不出錢的狀況，所以我們講的結構的控制，就是對長短期，對不同的融資品種，這種結構的控制是很重要的。"陳凱表示。
"高杠桿"就像走鋼絲，玩得好可以"彎道超車"，但其中的風險也顯而易見。此前就有媒體質疑陽光城的模式。
2011年，偏安福建一隅的陽光城砸下40億元，將其勢力范圍拓展至海南、西安、太原等地。2012年底，陽光城將總部移至上海，並掀起瞭新一輪拓展計劃。
據陽光城最新發佈的2013年年報，公司資產負債率為86.86%，預收賬款114.39億元，占負債總額的34.97%，減去預收賬款後的真實資產負債率為51.89%。據此推算，陽光城的資產負債為327億元。
"之所以快速擴張，是因為如果不把規模做上去，未來在市場上很難有立足之地。"陳凱曾表示，對於中型房企來說，向第一梯隊靠近才有機會。
陽光城的"快"源自於管理決策速度、團隊能力和組織架構三方面。與規模相當的其他房企最大的不同是，陽光城有充分的董事會授權機制，陳凱有權直接取舍一塊地的投資、有權審批較大金額的支付。
去年初至今，陽光城共入手15塊土地，累計拿地面積逾150萬平方米，比2011、2012兩年拿地總和還超出許多。
第三，保有現金，很多企業倒閉都是因為現金流斷裂。"在市場好的時候，拼命用手上的現金去換資產，等市場不好的時候錢就很重要瞭，那時要變賣資產來換現金，所以一定要時時刻刻保留有充足的現金。"
"高周轉"要求公司有充足的土地儲備。2013年，陽光城通過招拍掛、受讓股權等取得土地面積182.39萬平方米，建築面積384.58萬平方米，拿地金額約130億元。據CRIC統計數據，2013年度陽光城項目銷售均價為11800元／平方米，對比2013年陽光城土地平均成本3591元／平方米。其投資策略完全是成功的。
對陳凱而言，敢於進行高杠桿的融資和快速擴張，在於其財務成本控制和高周轉模式。前者，強調"穩"；後者強調"快"。
"大魚越來越大。正常的行業規則二八開，我相信房地產行業的集中度還會越來越高。"陳凱說，"全國房地產銷售額將來一定會到10萬億元。如果排名前10的公司占到20%的份額，其銷售額就有2萬億，也就是說將來5~8年間，排在前10的公司銷售規模平均在2000億元。也就意味著，那時第一名可能達到5000億元的銷售規模。"
"未來3~5年，陽光城將成為每個進入城市的領頭羊之一，並力爭在大上海(蘇浙滬)做到200億元，大福建做到200億元，大西北做到100億元，屆時500億元的陽光城就指日可待瞭。陽光城目前土地總儲備800萬平方米，可售貨值已超過1000億元，繼續深耕下去完全有這個潛力和爆發力。"在陳凱看來，目前的高杠桿和快周轉都是為瞭能夠抓住機遇，搶入一線房企。
基於這樣的預測，陳凱認為，像陽光城這樣的中型房企，若想發展得好，必須踏準房地產行業的周期。"大企業有70、80多個項目，犧牲3~5個，影響小；而成長型企業總共就10多個項目，虧2個的話，財務報表就很難看瞭，甚至直接犧牲瞭。"
高周轉的企業往往受到市場影響比較大，市場好的時候，企業高周轉就比較順利，市場不好的時候，高周轉就會面臨困境。
陳凱認為，陽光城的資產負債率還有優化提升的空間，資本使用成本還要進一步控制，現在融資渠道打開，通過高周轉能有效實現降低融資成本。
從"穩"來看，陳凱認為，看似激進的財務手段，背後還是非常穩健的。"在快速增長的時候，不能突破財務底線；在具備財務能力的時候，要追求發展。"
"活得久更重要。"陳凱告訴中國房地產報記者。
一是擴張加速。
但在大多數人看來，活得久和高杠桿不是一回事。
陽光城目前隻在一線城市或二線熱點城市拿地
銀行貸款手續費，因為公司擅長做高周轉產品，而隻有去化率高的城市才符合這個戰略需求。
控成本與高周轉
在"拿地必賺"的經營思維下，房企嘗試高杠桿的財務模式，試圖撬動經營規模和經營業績。但是最近，中小房企資金鏈的困境，也折射出高杠桿和高周轉兩個策略平衡的重要性。顯然中小房企具備更高的杠桿率，不過持續的房地產調控、競爭格局的變化也讓高杠桿房企面臨考驗。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/11332697452.shtml
此外，高杠桿最大的風險在於資金期限匹配。在高杠桿獲得的資金中，一旦有一筆資金未能及時周轉，極可能引起整個資金鏈的斷裂。對此，陳凱認為，關鍵是把財務指標分解到運營、拿地和開盤的時間，比如控制好拿地到首次開盤這段時間。陽光城要求12個月平衡經營性現金流，這就意味著，項目隻要過瞭12個月就不用再投錢瞭。
陳凱告訴中國房地產報記者，2012年以來，陽光城新增的土地從拿地到首次開盤平均周期是7.98個月。例如，廈門項目開盤周期是6.5個月、福州項目為6.3個月、蘭州項目為8.5個月等等。
"陽光城這一兩年確實拿到比原來便宜的錢瞭，整體資金成本從15%迅速降到10%。"陳凱告訴中國房地產報記者，融資成本下降的原因有三："第一，渠道多瞭，談判能力提升，銀行、信托、地產基金或其他資金方談融資，不同的渠道談得的結果很可能不一樣；其二是企業規模上來瞭，進瞭30強，銀行就願意主動來合作瞭；第三，融資舉措創新，比如，開放一些股權給你，那麼你的債一定要給我便宜。"
"隻有準確的投資，做正確的產品，才會產生高周轉和溢價。而精準投資、高效運營、適銷產品都來源於對產品的準確定位。"陳凱說。
"陽光城對一個項目的定位，每一個客戶長什麼樣，拎什麼包，開什麼車。"重要的是客戶需求，而非專業人士認可的品質。陳凱坦承。"當你把品質拼命提高到95分的時候，怎麼可能高周轉？但反過來說，90分的學生也是好學生啊。"
"債在我腦子裡就一個概念：風險"，2013年10月16日，"陽光城2013年前三季度銷售業績通報暨上海戰略發佈會"上，陳凱自己也認為這是有風險的事。彼時，該公司的融資成本處於15%的高位，且有報道稱，陽光城的融資中，銀行貸款占比僅16.8%；其餘均為信托或基金借款。顯然，其融資成本遠高於其他開發企業。
第一，對凈負債率的控制，就是不要過度負債。
第二，在保持這麼高的增長的時候，我們一直把凈負債率控制在80%左右。
2013年，陽光城全年營業收入為74.44億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤為6.52億元。
第四，管理好負債結構，開發商管理長短期的結構時一定要註意期限匹配的問題。
二是風險。
而證券分析師的報告也認為，由於"減去預收賬款後的真實資產負債率為51.89%"，未來陽光城的"杠桿空間足"。
高杠桿的戰略支撐
釋疑高杠桿
"陽光城雖然高杠桿和高周轉，但在現金流上有嚴格的風險把控。"面對質疑，陽光城集團總裁陳凱接受中國房地產報記者采訪時表示，對中型房企來說，進入第一梯隊的機會不多，所以"財務的穩健一直是第一位的"。
作為一個中型房企，拿地即需要資金。陽光城每次拿地之後即通過各種渠道展開融資。例如，2013年9月拍得上海川沙新市鎮城南社區地塊後，隨即通過萬傢共贏資產管理公司融得期限不超過24個月的16.9億元資金。今年3月4日，中信建投證券通過渤海銀行上海分行向該項目提供不超過25億元的委托貸款後，3月24日，陽光城向萬傢共贏提前歸還所借16.9億元資金。
因此，在"高杠桿、高周轉、高成長"的背後，陽光城對其戰略發展做瞭清晰的規劃。
2012年11月18日，陽光城將上市公司管理總部遷址上海，拉開集團進軍上海、拓展江蘇、浙江、西安等地的序幕。目前，陽光城已經形成瞭以大福建圈、長三角圈和大西北圈三足鼎立的格局。以上海為例，短短一年多時間，陽光城在上海已有7個項目，涵蓋瞭寫字樓、SOHO、別墅、疊拼、洋房、高層等多種產品線。
"進軍上海，就是從這個角度出發的。上海的土地即使價格稍貴一點，隻要能高周轉、客戶能接受並且能帶來高溢價，陽光城就會堅定去做。"陳凱說。
陳凱認為，不同企業戰略要因地制宜。比如上海市場未來要做到100億元、200億元，隻要能盈利，什麼項目都得做，隻要是能盈利的項目就可以。另外，產品線拉長後，往往也能獲得更多機會和實惠，比如上海也不是所有土地都被搶，陽光城在外高橋和美蘭湖拿的地都沒人搶，底價拿到，其他企業可能因為產品線或是企業定位問題，沒參與。
"拿地要保證資金安全和經營安全。目前陽光城有一個投資顧問小組測算地塊風險，一般看36個月窗口期平價出售是底線，保證資金安全。在經營安全上，陽光城強調拿地前，就要想清楚'如何拿地、如何定位和如何定價'這三大問題，這才是地拿對、拿對地的關鍵。"陳凱表示。
陽光城玩轉高杠桿 通過這些市場判斷以及據此做出的戰略，陽光城以地產界的黑馬形象出現在公眾視野。對於下一步戰略的落地，陳凱說，"陽光城制定'五步走'戰略模型，推行以'高周轉＋低成本'的運營策略、以'豐富產品線＋精選城市'的定位策略、以'扁平化＋青年近衛軍'的團隊建設策略、以'股＋債'的多元融資策略和以'信息對稱＋評價到位'的管理策略。"
上海易居房地產研究院副院長丁祖昱接受中國房地產報采訪時表示，陽光城這三年來最大的競爭力在於在保持高周轉、高杠桿的背景下，很好地控制瞭現金流和財務結構的穩定，這需要整個陽光城不同體系的緊密配合，包括營銷體系、產品體系、成本體系、投資體系、後勤支撐體系等。
中信建投證券研究發展部上海分部負責人蘇雪晶認為，陽光城集團通過這一清晰路徑，縮短管理半徑、降低管理強度，避免效率損失、品質折損。這一策略組合成為成長型企業實現"彎道超車"的絕佳路線。
內容來自sina新聞
據不完全統計，從2013年至今，陽光城拿地耗資超過110億元。這傢在2012年全年業績僅70億元的房企，擴張速度之迅猛出乎意料。
》》熱點推薦：新浪樂居自住型商品房欄目正式上線 2014北京商業地產投資意向調查：
"左手拿地、右手融資"，陽光城動作頻頻是因為陳凱一直希望能向"第一梯隊"進軍。
在新一輪的擴張中，陽光城也面臨高地價帶來的風險。"關土建融彰化二林土建融鍵還是在於高周轉，在上海，隻要我們覺得是高周轉的土地，客戶能夠接受的，貨值比預期高的，哪怕價格稍微貴一點，我們也敢做。"陳凱說。
土地二胎貸款全省皆可處理需要現金週轉二胎年息借貸增貸轉貸房屋二胎利率年息利率多少免費諮詢試算信貸銀行二胎年息南崁土地貸款二胎房貸 二胎房貸試算利率多少免費諮詢試算房貸利率雲林二胎年息台中農地貸款建地年息任何問題免費諮詢二胎車貸銀行
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
http://bossbank.com.tw/
土地二胎貸款全省皆可處理需要現金週轉二胎年息借貸增貸轉貸房屋二胎利率年息利率多少免費諮詢試算信貸銀行二胎年息南崁土地貸款二胎房貸 二胎房貸試算利率多少免費諮詢試算房貸利率雲林二胎年息台中農地貸款建地年息任何問題免費諮詢二胎車貸銀行
土地二胎貸款全省皆可處理需要現金週轉二胎年息借貸增貸轉貸房屋二胎利率年息利率多少免費諮詢試算信貸銀行二胎年息南崁土地貸款二胎房貸 二胎房貸試算利率多少免費諮詢試算房貸利率雲林二胎年息台中農地貸款建地年息任何問題免費諮詢二胎車貸銀行
