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小公園大地產模式進沈陽 巨大利潤吸引開發商打擦邊球民間二胎 民間二胎設定資料
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■地產公司紛紛涉足旅遊產業
■"小公園大地產"模式已進入二三線城市
■巨大利潤吸引開發商打起"拿地擦邊球"
現狀多數主題公園與地產項目成"連體嬰"
如今各地主題公園經營近況不佳的消息頻見報端。有些主題公園投資高達上百億元，規劃面積多達上千畝。投資之大，規劃面積之巨令人咋舌。投資規模巨大，後期往往需要良好土地規劃基礎和房屋建築優勢，因此地產大亨是投資主題樂園的最佳老板。這也就難怪，我國目前的主題樂園往往與地產項目緊密相連瞭。
傳統的商業地產，通過單純地炒房賣樓如今已經很難從政府那裡拿到優惠地皮，而且單純的地產項目，土地增值稅等稅費的繳納比例極高。但是如果加以文化產業的包裝，情況就完全不同瞭。
一些地區為瞭促進文化旅遊產業的發展，在對文化旅遊產業的招商引資方面提供很多的優惠。這讓地產商們很是眼饞，紛紛想要搶這個先機，涉足這個領域。
不可否認，我國主題公園建設的飛速發展一定程度上拉動瞭地方旅遊經濟增長，也給本沒有太多旅遊資源的城市，建設自身旅遊資源的機會。因此大型主題公園成為瞭政府增加稅源，投資民生，增加財政收入的妙招。這層包裝讓商人和政府都十分買賬。
如今城市內部的房地產開發已經達到極致，而旅遊區的旅遊產品開發成為瞭地產界的藍海。建設一個主題公園便於盤活存量資產，還能成為地產銷售的巨大招牌，很多地產大亨樂於為之。這就讓位於郊區的主題公園和商業地產在不知不覺中已經成為瞭不可分離的"連體嬰"。
深圳華強集團在沈陽擁有3個體量較大的商業地產項目和一個大型主題公園。與房地產相比，主題公園的利潤率可能不高，但是卻將整個華強地產的知名度推到瞭頂端，省去瞭很多地產樓盤宣傳推廣費用。
在國內，將主題公園開發和房地產結合而成瞭 "主題公園+地產"的獨特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應下，越來越多的開發商開始運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅遊復合地產，"小公園大地產"的開發模式已經向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經顯露無遺。
每年一度的中國主題樂園發展論壇，不僅吸引瞭主題樂園運營商、酒店運營商、遊樂設施供應商，還吸引瞭保利地產、富力地產、萬科地產等眾多房地產開發商前來參加。
位於沈陽北站北的樂天主題公園項目，占地面積130萬平方米，總投資超過20億美金。韓國樂天集團代表金皀鎮介紹，樂園周邊的寫字樓或商務用樓目前規劃最高的65層，275米高。在平面設計圖上記者看到，樂天的寫字樓將建設十餘棟，遊樂園僅占瞭兩棟樓的一至四層，商場面積也很有限。但是對外樂天集團的主打宣傳牌卻是 "投資20億美金的世界最大遊樂園。"據瞭解，樂天集團投資的20億美金已經到位，並將再追加20億美金擴大土地面積，但是主題公園是所有建設中的最後一項。
遼寧大學商學院教授於錦華說："如果純粹是做主題公園，可能拿個兩三百畝地就足夠瞭。之所以要上千畝，實際上多數就是用於地產。部分主題公園的建設已經脫離瞭原來旅遊業發展的基本內涵，而變成瞭地產商借主題公園建設來圈地的行為，成為一個公司的投資盈利模式。 "
對策堵死漏洞中的"圈地運動"
通過主題公園、高爾夫公園、馬場、射箭場、動漫產業園區等文化、旅遊產業項目，享受優惠政策大面積"圈地賣樓"的行為，目前並不罕見。原本為瞭扶持高新產業、現代服務業的國傢優惠政策卻讓一些開發商鉆瞭空子。唯有進一步完善相關規定，才能堵死這些漏洞中的"圈地運動"。
近年來，政府已經覺察到大規模主題公園建設存在的問題。2011年由國傢發改委、國土資源部、住房和城鄉建設部三部委聯合下發瞭 《關於暫停新開工建設主題公元項目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至國傢規范發展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批準建設新的主題公園項目。同時，已經辦理審批手續但尚未開工建設的項目，也不得開工建設。《通知》特別強調，限制建設和要求上報的為總占地面積在300畝以上或總投資在5億元以上的主題公園項目。
於錦華認為："整治大型主題公園建設，治標更要治本，要從制度上入手。首先明確主題公園的主管部門。主題公園屬於休閑與旅遊項目，應由旅遊部門牽頭整治。整治中應制定主題公園管理條例，明確其開發建設、經營管理的程序、規則、問責、主管行政部門的職責等問題。還應制定以下法律法規：高爾夫球場與主題公園建設不得占用耕地、公共綠地和風景名勝區，不得借項目開發圈地屯儲、伺機牟取暴利，不得強拆、占用城鄉居民住房用地，不得污染水源、破壞環境，不得借建主題公園名義開發房地產、高級公寓、度假別墅等。通過制度堵死漏洞。 "
當然主題公園也並不都是房地產建設的陪襯，主題公園的問題不僅僅是多與少的問題。隨著人們休閑與旅遊需求的增長，主題公園將成為滿足人民生活需要的業態。整治隻是為瞭促進其發展，使主題公園步入規范、有序、理性發展的軌道。
2013年5月，為規范主題公園發展，國傢發改委、國土資源部、環保部等12部委聯合發佈瞭《關於規范主題公園發展的若幹意見》，對主題公園項目發展作出瞭規范。 《意見》明確瞭主題公園發展的總體要求，合理界定瞭其范圍，根據占地規模、投資規模等因素，將主題公園劃分為特大型、大型和中小型三個等級，並規定新建、擴建時應嚴格履行相應核準程序，從而明確瞭主題公園的選址條件和土地利用管理方式，並對主題公園的規劃佈局、建設運營監管及創新發展等方面都有瞭明確的規定，主題公園項目的界定更加有層次，更加細致。
調查主題公園或成主題地產
我國的主題公園目前已經超過瞭2500個，其總數將在2020年超過美國。之前的主題公園中有七成處於虧損狀態，有兩成可以運營持平，僅有一成盈利。那麼為何還有眾多企業動輒斥資上億元投向主題公園呢？調查顯示，中國主題公園大多數的盈利來源是房地產開發和土地增值。主題公園其實是"主題地產"。
許多開發商都按照這種模式操作：用相對較低的價格購買土地，以主題公園為名開發商業地產和住宅，以期盈利。
於錦華說："許多投資商並不介意運營主題公園能否盈利，因為門票和園區內的餐飲、商店收入在他們利潤中所占比重並不大。他們的利潤更多來自於土地開發，因此大舉開發包括公寓樓、別墅以及賓館在內的商業房產與住宅。 "
當前住宅市場飽受宏觀調控之困，商業地產又面臨激烈的競爭和高風險，不少房地產企業都在進行戰略轉型，尋找新的領域和機遇。對於資金實力雄厚的企業而言，旅遊地產顯然是個不錯的選擇。萬達、龍湖、萬科、世茂等企業已經紛紛擴大旅遊地產項目的規模。
有分析指出，目前，文化產業受到國傢大力扶植，但凡和文化產業搭邊，政府是給地又給錢，現在很多地產商都想和文化產業扯上關系。
吸引開發商進入主題公園的動力，主要是背後隱藏著巨大的利潤。由於近兩年我國在地產方面限制政策頻出，讓很多以土地財政為主的政府有瞭很大壓力。從地產商角度而言，掙慣瞭快錢的大亨們之所以進軍主題公園行業，是因為常規的住宅地產受到調控，否則誰會願意去賺旅遊地產這種收效很慢的錢？旅遊地產投資回報周期長，現金流少，也不是剛性需求。開發商是不得已而為之。同時，有華僑城的榜樣在，主打主題公園無疑又是旅遊地產中理由最充分的一個。
主題公園項目帶有公共利益性，土地價格非常便宜，配套費用低，手續簡單，開發成本也比較小。同時，實際用於主題公園項目發展的一般僅有10%至30%左右，剩下的都預備做房地產開發，實際上等於一種變相的廉價圈地行為。
這也導致一些粗制濫造的主題公園相繼出現，"主題公園+地產"模式風險很大。很多開發主題公園的公司乃至地產商根本不關心將來做成什麼樣的主題公園，隻想拿出一個主題公園項目的方案，通過它去向政府拿地，拿到地之後主題公園建不建不一定，或者隨心所欲地建，但最終十有八九根本就不是原來方案中的那個主題公園。
不僅地產需要主題公園，主題公園也一樣需要地產支持。主題公園之所以嚴重依賴於地產，主要原因在於主題公園是一種一次性投入大、市場培育期長、營運成本高且投資回收慢、需要持續性投入的產業。國外主題公園是電影等產業鏈的延伸，其涉及地產的內容，則主要是酒店、商業街等。因為國外居民大多不願居住、工作在主題公園周邊，因此商品房和寫字間的建設少之又少。但是在中國則不同，主題公園周邊人流量大、交通便捷、環境優美，對於城市居民來說，在一個夢幻般的主題公園邊上居住，是一個不錯的選擇。
主題公園通常不會孤單單地佇立在城市的一角，而是會與其他旅遊景點遙相呼應。這給略顯頹勢的房地產帶來瞭商機。正所謂"三招鮮吃遍天"，地產商們借著主題公園名義建酒店、度假村、主題住宅是最常見的做法。
據悉，沈陽某薰衣草主題公園，在一期建設後就馬不停蹄地開始建設二期工程，而工程的主題便是五星級的酒店和劇場。樂天室內主題公園要等到2018年才能計劃動工，主題公園地塊的商業地產項目於2014年就可以首批開盤銷售瞭。位於旅遊區的大連發現王國，則在旅遊區內建起瞭別墅園區，將以度假村的方式銷售。
思考實現雙贏未嘗不可
人們都希望主題公園能夠獨立生存做好自己，但是一些現實問題短期依然很難解決。主題公園投資巨大，後期的維護、運營、推廣費用又高，這麼巨大的資金如果不能回籠，那麼這筆錢從何而來，單純的門票收益恐難維持。房地產項目能不能為瞭主題公園的生存，在前期適當打些擦邊球實現雙贏呢？
"讓主題公園完全與地產脫鉤，是我們的願望，但實現願望也許還要走一條漫長的道路。根據我國目前文化產業和旅遊產業的發展速度，像迪士尼一樣的知名主題公園目前還是鳳毛麟角。那麼讓商業地產和主題公園之間形成一個互動雙贏的良性關系也不無可能。如果適當投資與酒店、度假村、動漫基地等產業鏈相關的地產項目，如果能幫助主題公園渡過運營難關，或許也是實現雙贏的一種辦法。"遼寧大學文學院教授李東說。
近郊經濟的發展最大難題就是人流量不足，沒有人流量就形成不瞭規模消費。主題樂園加上周邊的商業店面，能夠保證人流充足。有人在這工作就要有人在這生活，因此適當的商業地產就會突破發展當地經濟和完善居民生活的瓶頸。主題公園給旅遊地產創造瞭升值空間，形成可持續升值效應，旅遊地產的出現也是市場必然的選擇，二者可以成為相互促進的必要條件。
有專傢認為，開發商以"遊樂項目"吸引地方政府立項"主題公園批地"的這種趨勢是從2000年開始顯現的。一些主題樂園也確實在這樣的情況下建設起來，並將這種先進的城市娛樂模式引入瞭二三線城市。隻要施以監督，就能使開發商持續開發主題樂園項目，防止將樂園項目"縮水"。再加以合理的指導，突出主題公園的個性，吸引消費者，最終走上良性發展的道路。
或許讓主題公園成為旅遊、文化產業鏈條上的一部分，在鏈條本身多找增長點，突出文化創意內涵層次，讓主題公園真正實現自負盈虧，才能讓主題公園和商業地產徹底脫鉤，回歸本真。
■背景提示
從1989年第一傢主題公園"錦繡中華"的誕生，到如今的上海迪士尼開建夢工廠落戶，中國主題公園建設從自創品牌到引進品牌，經過瞭20餘年的發展。從最初的華僑城，到後來的華強集團，加之如今萬科、世茂、碧桂園、中弘地產等房地產大佬，都紛紛涉足以主題公園為主的旅遊地產。
然而正當主題公園在全國各地如火如荼建設的時候，人們發現盡管媒體上滿眼都是主題公園的廣告宣傳，但事實上拔地而起的卻是主題公園邊上的一棟棟商業地產，而主題公園主體遲遲沒有動工，甚至很多公園最終成為瞭爛尾項目。商傢們是真的要建設主題公園嗎，還是僅僅依靠主題公園圈地建樓，讓主題公園成為售樓的噱頭？很多人認為這都是商傢們"掛羊頭賣狗肉"的伎倆。也有人說商業地產才是主題公園服務大眾的財力支撐。那麼商業地產和主題公園究竟誰是羊頭，誰是狗肉？請看本期新聞調查。
■新聞鏈接
世界上第一傢現代主題公園--迪士尼樂園
迪士尼樂園於 1956年開業，此後，在美國和海外又陸續開瞭5傢，分佈在4個國傢和地區的迪士尼主題公園。
2005年9月12日，香港迪士尼樂園成為中國第一座迪士尼主題公園，而迪士尼公司已落實計劃在中國上海川沙鎮建設另一個主題公園，惟名稱或許不再以"迪士尼"相稱。截至2010年3月，美國加利福尼亞州、佛羅裡達州，法國巴黎，日本東京，中國上海、香港6處地方建有迪士尼樂園。
資格最老的是加州的洛杉磯迪士尼樂園，建成於1955年。在五大樂園中，位於美國佛羅裡達州奧蘭多的迪士尼面積最大，占地12228公頃，全部玩下來，最少要5天；其次是位於巴黎馬恩河谷的迪士尼，面積2023公頃，有"迪士尼樂園"和"華特迪士尼影城"兩個主題公園；香港迪士尼樂園最小，占地126公頃，僅為佛羅裡達州的百分之一。
門票方面，五大迪士尼價格由高到低依次是：美國佛州迪士尼每個主題公園約466港元，迪士尼內一共有5個主題公園和2個水上世界；加州迪士尼約413港元；東京迪士尼約385港元；巴黎迪士尼約381港元；香港迪士尼最便宜，大人350港元，小孩250港元。
在迪士尼世界中，設有中央大街、小世界、海底兩萬裡、明天的世界、拓荒之地和自由廣場等。中央大街上有優雅的老式馬車、古色古香的店鋪和餐廳茶室等。迪士尼世界把嚴肅的教育內容寓於娛 樂 形 式 之中，豐富而有趣，每年都要吸引遊客近2000萬人次。但不言而喻，到迪士尼世界，特別是埃佈克特中心一遊，是要大大破費一番的。
□文/本報記者/孫大衛 攝/本報記者/鄭 磊
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08022426008.shtml
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