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佛山高端寫字樓出租率近9成 本土企業成主要租賃對象
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南海萬達廣場項目效果圖。
今年是佛山寫字樓"井噴"的一年，包括萬達中心、保利中心、禪城綠地中心等在內的寫字樓項目紛紛揭開面紗，遍佈最受矚目的佛山新城板塊、千燈湖板塊、季華路板塊。投資寫字樓有"著數"嗎？
業內表示，二線城市寫字樓市場雖不及一線城市成熟，但投資門檻較低、價值增長空間更大，吸引不少民間資本湧入。此外，佛山本土企業產業升級、優質寫字樓密集上市，都將極大拉動佛山寫字樓需求與回報率上漲幅度。
文/佛山日報記者 冀曉瑩
比較：寫字樓風險小，收益更穩定
商業地產火熱，商鋪、寫字樓都受投資者追捧。但究竟哪個更適合市民投資呢？佛山領先豐地產總經理助理李華宇表示，投資者購買寫字樓後，一般會長年租給公 司使用，收益較穩定，風險較小。而商鋪的投資收益則呈現出較大的波動，新商鋪的商業氛圍大約有3~5年培育期。在培育期內，商鋪的收益較少、風險較大。但 一旦成功度過培育期，商鋪的收益和價值也會出現跳躍式提升。
根據業內估算，寫字樓以1.7萬元/㎡的售價計算，佛山中心城區寫字樓月租 金約80~100元/㎡，年回報率約6%~8%。而目前佛山中心城區商鋪的售價普遍在5~8萬元/㎡之間，平均租金約為600元/㎡，在培育期內租金降 低，按400元/㎡算，年回報率為6%；度過培育期後租金躍升，按700元/㎡算，年回報率達到8%。
產品：二線城市寫字樓價格處窪地
投資寫字樓，選擇一線城市還是二線城市？戴德梁行國際房地產顧問公司在7月24日召開的新聞發佈會上給出新觀點："二線城市寫字樓市場將蓄勢待發。"專 傢在會上表示，北上廣等一線城市投資市場已相對成熟，長期收益穩定，物業價值相對穩定，回報率較低，一般在5%左右。而二線城市雖然物業價值較低、租金較 低，但目前許多城市的寫字樓處於價值窪地，未來價值增長空間更為可觀。
在佛山，寫字樓市場便處於這樣的價二胎借款利率多少免費諮詢試算值窪地。以佛山新地標保利中心 為例，目前售價僅1.6萬~1.7萬元/㎡。此外，在即將打造成中央商務區的季華路上，在售寫字樓的售價也不高。佛山萬科廣場在售中區高樓層單位，均價在 1.5萬~1.6萬元/㎡，而禪城綠地中心一期寫字樓售價也僅為1.4萬~1.7萬元/㎡。租金方面，佛山目前中心區域的寫字樓租金為80~100元 /㎡。
相比之下，廣州珠江新城寫字樓售價在3萬~5萬元/㎡，甚至還出現瞭6萬元/㎡的寫字樓。租金方面，廣州甲級寫字樓平均租金接近180~300元/㎡，無論售價或租金都比佛山貴瞭兩倍左右。
佛山寫字樓投資門檻低，吸引瞭廣佛兩地民間資本的進入。"目前佛山寫字樓尚處於價值窪地，但第三產業的大力發展、本土企業的轉型將對寫字樓市場提供有力 的支撐。"合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林介紹，"除此之外，佛山城市軌道交通等配套的升級，也為寫字樓項目提供瞭發展的機會。屆時物業價值將會有 大幅的提升。"
此外，相對廣州較低的租價、越來越便利的交通，也使佛山寫字樓成為不少大企業尋找總部後勤基地的好去處。據透露，目前匯豐銀行、廣州銀行、華夏銀行、友邦保險等大批中外大企已有意將後勤部門從廣州搬入南海。
回報：產業轉型拉動寫字樓需求
今年，佛山寫字樓產品以"井噴"之勢入市。據相關統計數據，目前佛山寫字樓供應量超過200萬㎡。而業內預計，到2015年，佛山寫字樓的供應量將達 500萬㎡左右。這難免讓投資者顧慮：寫字樓市場飽和瞭嗎？到瞭2015年會不會貶值？對此佛山經緯地產市場部總監郭亮表示，"佛山目前的寫字樓市場還處 於供不應求的階段，寫字樓空置率較低。且隨著優質寫字樓入市，租金水平、回報率還有上漲空間。"
記者走訪佛山交付使用的多處寫字樓亦發 現，較優質的寫字樓出租率普遍達到80%~90%，出租率最高達100%。位於季華路的金海廣場，就有湛商銀行、華夏銀行、南洋銀行、太平洋人壽等知名金 融企業進駐，出租率達到80%；在財富廣場，A座進駐瞭中信銀行、東興證券、鐵路投資建設集團等大型企業，B座則吸引瞭眾多金融投資公司，出租率高達 90%。
此外，隨著佛山市城市升級計劃的推進，未來外來企業不再是消化佛山寫字樓的主力。佛山市南海區工商聯(總商會)秘書長馬建華對 南海金融高新區一帶的業態十分熟悉，他曾向記者表示，佛山是個傳統的制造業城市，本土企業多在廠區辦公，寫字樓不太適合制造業。如何讓寫字樓更好為本土企 業服務，是目前佛山寫字樓的突破點。對此曹紹林表示，目前佛山本土企業對於"上樓辦公"還在猶豫和觀望。但隨著佛山本土企業的產業升級、轉型，寫字樓需求 將會擴大。"產業升級意味著銷售模式、展銷模式、企業形象在變化，簡單的廠房將不能滿足佛山本土企業的需求。從佛山新城、季華路、千燈湖等熱點區域一些新 建寫字樓來看，目前已有不少本土企業，如企業傢協會、陶瓷、制造業產業等在考慮搬進寫字樓。"
"目前新開建的寫字樓品質有很大提升。預 計未來這些項目面世之後，佛山寫字樓的品質及租金水平將會出現較大提升。"郭亮表示，像萬達中心、保利中心這樣的優質寫字樓，租金很大可能突破 100~120元/㎡。"當市場出現大量的寫字樓時，或許會出現供過於求的現象，到時租金、價格、回報率都會下跌。但就目前來看，佛山寫字樓市場還屬於賣 方市場，且真正稱得上優質寫字樓的為數不多，下半年是值得投資入市的節點。"
置業要點
選擇寫字樓5大核心關鍵詞
好地段
首先是選擇商圈，不同商圈的寫字樓，空置率、回報率有很大差別，在資金準許情況下，盡量選擇較成熟的商圈。成熟的地段交通便利，寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。
大面積
資金充足的投資者可考慮整層購買，體量越大越能吸引優質客源。對中小投資者來說，可選擇面積在80~120m2的單位，一方面投入的資金相對不高，另一 方面租賃需求大，租客相對穩定，價格合適時也容易出手。40~60m2的蚊型戶型，盡管投入成本更低，但租客大多為小型企業，流動性較高，收租難以穩定。
配置
寫字樓附帶的裝修、景觀、"上下層高"是否舒適，管理費是否合理，車位、電梯等硬件設施配套要充足，智能辦公系統、空調配置要高，還要考慮裙樓是否有商業餐飲配套。
商務
寫字樓再豪華、功能再齊備，主要功能依舊是工作，寫字樓的商務性不可忽視，如秘書服務、酒店式服務、工商咨詢、法律服務、會議室、視廳室出租等，還有物業公司的管理水平等細節。這些因素都直接影響租金水平。
綜合體
一些高端寫字樓借助商業綜合體的形態，租賃問題更好解決。此外運營能力、策劃能力強的開發商擁有專業的招商團隊，還與政府、商會、協會合作引入大型企業，也能有效解決租賃問題。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/08263380659.shtml
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