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中美學區房為何差距這麼大
不久前有一條新聞說，北京海淀區五道口的學區房，37平方米預售價350萬元，接近10萬元每平方米。北京的房價雖然大傢都知道"那是相當的高"，但如此離譜，還是令人感到震撼，五道口因此被網友戲稱是"宇宙的中心"。
中國的學區房問題由來已久，而且現在看來大有水漲船高之勢。但是，學區房並非中國獨有，美國也有。不過，相對而言，美國的學區房價格沒有那麼離譜，找不到成為"宇宙中心"的地方。
美國跟中國一樣，中小學劃片入學。美國的小學從K年級開始，相當於中國的幼兒園大班。K年級以前的幼兒園，均為私立學校或教會學校，需要繳費入學；K年級至高中三年級或四年級(各州學制不一)，公立學校均為免費教育，一般時長為12年。
美國在整個基礎教育期間，遵循的都是劃片入學的原則，全國大概15000個學區。因此，"學區房"的概念，固然不如特別重視"不讓孩子輸在起跑線上"的中國突出，但實實在在存在學區房。比如我的暫居地所在的大費城地區，在費城城內雖有幾所非常好的學校，但基礎教育資源整體不如郊區。而且，城內公立好學校的入學存在困難，需要排隊；郊區公立好學校的入學比較簡單，基本不需要排隊。所以，有孩子的中國傢庭往往在好學區買房子，帶孩子來的訪問學者很多也會因此住在郊區。
這與中國的基礎教育資源分佈正好相反，國內的好學校絕大多數位於城內，郊區往往是落後的代名詞。與中國的"城市化運動"相反，美國在整個20世紀進行的是"郊區化運動"，即中產階級以上貸款試算 excel的人群走向郊區。到過費城的遊客，大概能夠明顯感覺到費城的破舊。這算得上美國特色，由眾多因素促成，既有自然因素，美國地廣人稀，不適宜人居住的面積遠少於中國；也有制度因素，美國的稅收很大部分是從哪裡來到哪裡去。比如，公立學校的教育經費主要來自本學區的房產稅，好學區房子貴，公立學校得到的教育經費就高，如此往返，具有一定的"馬太效應"，即強者愈強，弱者愈弱。
我接觸到的美國傢長對孩子的教育都極為重視，也選學區房，跟我兒子同班的幾個孩子的傢庭，都是為瞭孩子上學，跟我們一樣，也是去年夏天剛剛搬住至此。但是，與中國的情況不同，好學區的房子並沒有因此貴得離譜。其中的因素也很復雜，我們隻看兩個主要因素。
最重要的是美國不實行戶籍制度，也就是說，作為推高房價的戶籍因素在美國不存在。劃片入學隻跟你是否居住在本學區有關，與你是否擁有房子的產權沒有關系，與傢長是否為美國公民沒有關系，甚至與傢長是否擁有合法身份也沒有關系。因為租房子一樣能夠入學，去學區給孩子登記時拿著租房合同就可以，即使你剛剛搬到這個學區也沒關系。我去年夏天到學區辦公室給孩子登記時，隻是簽瞭租房合同，因為租期未到，還沒有從費城城內搬到這個學區。
這與中國的情況當然有很大差別，能否將戶籍遷至好學區，與你是否擁有房子的產權有關系，傢長沒有選擇，隻能買房。北京有些學校，不僅要求孩子的戶籍在此，父母的戶籍也要在此，有的還規定戶籍需在本學區三年以上，等等。美國的學區辦公室根本不會考慮這些因素，而且免費教育與孩子的國籍無關。不管孩子是哪國人，也不管孩子是否非法移民，隻要到瞭適學年齡，就能入公立學校，且享受免費教育。
美國的學區房價不是特別離譜，另外一個重要因素是教育資源的分佈相對分散，能夠用其他方式滿足傢長的需要。美國的基礎教育跟高等教育一樣，都是公立和私立兩條發展線。也就是說，有錢不一定非得通過買房才能享受到優質教育，完全可以將買房的錢用來上好的私立學校。眾所周知，美國的高等教育中，頂尖大學都是私立的。相對而言，美國的基礎教育要好些，不少好學校都是公立的。不過，一般來講，私立學校都是好學校，但比較貴。比如，奧巴馬的兩個女兒所在的西德威爾友誼學校的學費，2013到2014學年度的學費為3.5萬美金。但也正因如此，降低瞭學區房的絕對價值，因為買房與接受優質教育沒有必然關系，如果一個學區的房價實在太高，你完全可以不買，去讓孩子上私立學校。
總之，美國人也選學區房，但是可以隻租不買，一樣上好學校；好學區的房價比周邊也高，但是房價沒有五道口高得那麼離譜；所以，守規矩的美國房地產經紀人很少打什麼教育牌來推銷房子。
(作者為中國傳媒大學副教授、美國賓夕法尼亞大學訪問學者)
作者：任孟山
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07332227937.shtml
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