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羅康瑞的新棋局 重點處理負債率高企問題
6月5日，第二屆城市土地學會亞太地區峰會現場，羅康瑞身著標志性黑色中山裝，靜靜地站在觀眾席最後一排的墻邊，專註地聽著臺上的討論。
這是瑞安房地產有限公司主席羅康瑞淡出兩年宣佈復出後，再次露面上海。
坐得時間久瞭身體會不太舒服，喜歡站著聽一聽。"羅康瑞對中國房地產報記者解釋。
對於近期的人事調整和企業轉型，羅康瑞表示"現在是瑞安轉型的初期，給我幾個月時間，等我把事情做好之後再說。
在近日的股東會上，羅康瑞透露，他將復出主導集團經營模式及銷售策略，並重點處理瑞安房地產負債率高企問題。管理層目標是凈負債率由目前的約65%，在2015年降至50%水平。
羅康瑞是一個公認的資本玩傢，而瑞房正遇到資金上的問題。用資本手段解決資金問題，正是羅康瑞的長項。
這一次復出，羅康瑞要做的最重要的事情，就是分拆中國新天地上市。從瑞安集團的發展軌跡來看，羅康瑞借力資本市場發展旗下各大產業的手法可謂純熟。重新佈局資本市場，羅康瑞再次選擇對瑞安地產系"分而治之"。
分拆新天地
中國新天地已於今年3月份正式投入運營。瑞房公告顯示，中國新天地將專註管理瑞安房地產的商業地產。分拆中國新天地是瑞安集團進行重組、理順業務計劃的其中一環，旨在確保瑞安房地產的商業物業發展和資產管理兩個分支各自有更清晰的工作重點，釋放其優質投資物業的價值。
業內人士多認為，推動新天地分拆進程的，是瑞房不理想的業績和高企的負債率。
2012年，瑞房實現合約銷售額57.32億元，完成其120億元目標的47.76%；凈利潤則同比下滑41%至20.29億元；而凈資產負債率升至70%。
分拆上市有助於瑞房降低負債率，為瑞房的下一步發展贏得空間。據透露，首批確定註入的項目包括上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業。
羅康瑞透露，未來中國新天地將從瑞安房地產收購總價值達到280億元的已竣工物業，另有價值400億元的正在開發中的商業物業也將在竣工後，出售給中國新天地。
對於日後新天地公司的發展，羅康瑞坦言，未來商業項目很可能將經歷一段困難時期，故更應註重管理與創新。他同時指出，瑞房未來仍是中國新天地的大股東，占約50%股份。
有分析人士認為，拆分新天地上市是瑞房在"甩包袱"的同時，用新天地進行再融資，是一石二鳥的策略。但新天地以物業租金收入為主，這一單一首購貸款條件的商業模式能否得到認可，還不得而知。
以2012年上半年報的租金收入看，中國新天地的租金回報率並不高。雖然已完工投資物業的總價值高達216.32億元，但取得的各項租金收入僅5.63億元，回報率僅為2.6%。
正是因為租金收益率較低，在透露分拆新天地計劃初始，羅康瑞就表示不考慮以房地產信托基金(REITs)形式上市，而是以收租房地公司的形式分拆上市。
最新消息顯示，現在已有國際大型地產發展商在洽談入股新天地，瑞安集團已經就雙方合作模式展開商討。
高負債率與資金饑渴
由於銀根緊縮、庫存增加和信托兌付高峰的到來，房企開始為融資而絞盡腦汁。瑞房也成為其中一員。
和其他房企不同的是，瑞房的問題來自其自身的周期漫長的商業地產開發模式，而非房地產調控的直接結果。
"現時舊城改造項目非常難做，單是動遷時間就花上好幾年，而且需投入龐大資金，令集團資金成本大增。"羅康瑞說。
從1996年開始，瑞房進行回報周期漫長的大地塊商業地產開發。其標志性產品就是上海新天地。上海新天地的一炮而紅使羅康瑞聲名大振。"上海新天地"模式被復制到重慶(重慶天地)、武漢、佛山等地。但新天地項目的標志性成功並未給羅康瑞帶來多少經濟效益。相反，動輒上百億元的投資，對瑞安的資金要求呈幾何級增長，其面臨的挑戰也開始升級。
每開發一個項目都在上面沉淀過多的不動產物業，就等於將大部分利潤囤在那裡，導致資金越來越無法周轉。"中國房地產信息集團分析師薛建雄說。
在投資人看來，瑞房的開發速度太慢，開發周期太長，達不到一定的要求。"一位不願具名的港資期貨經紀行分析師表示，目前投資方正在督促瑞房加快開發速度。
為瞭加速項目開發速度、提高資金周轉效率，未來"瑞安將不會再參與大型動遷項目，而會主動選擇一些快速周轉的中小型項目以做大公司業績"。羅康瑞近日在上海表示，瑞安將一改商業項目全部持有的戰略，還會選擇性出售部分商業地產--2012年，通過轉讓上海創智天地中3.3萬平方米的部分辦公樓及零售物業、佛山嶺南天地項目以及重慶天地的部分項目等，瑞房回籠瞭42億元資金存摺二胎年息借貸增貸轉貸 。
此外，瑞房還宣佈瞭一份融資計劃，集資最多41.37億港元。而此前不久，瑞安剛剛通過銀行貸款瞭23億元。
雖能暫時性緩解饑渴，但瑞房"新天地"系列項目原有的優勢正在日趨流失。
前期投入大，資金回流慢，這種追求長遠回報的模式是否具有可復制性？"中金分析師白宏煒認為，新天地發展模式還有待市場更長時間的考驗。
瑞安建業收縮戰線
瑞安集團地產系目前有兩翼，包括瑞安集團旗下瑞安建業有限公司和瑞房。未來，隨著瑞房分拆新天地上市，意味著瑞安系將擁有三駕馬車。三駕馬車如何進行分工合作，對羅康瑞來說至關重要。
瑞安系的主要思路是對住宅和商業進行分離。收縮瑞安建業的戰線，將資金集中到商業開發上，以加快商辦項目竣工的速度。"同策房產研究總監張宏偉說。
隨著變現策略的推行，瑞安建業將專註發展建築業務。"瑞安建業在給中國房地產報的回復郵件中寫道。
2010年前後，瑞安建業由建築材料轉型到房地產。而在此之前，瑞安建業曾經在內地主要及二線城市開發周期較短的爛尾樓項目，並取得瞭不錯的收益。
在接受中國房地產報專訪時，瑞安建業董事總經理黃勤道曾表示，關於瑞安建業的發展方向，在2006年瑞安集團將瑞房分拆上市之後，就一直是公司思考的問題。
為與瑞房業務有所區別，瑞安建業挑瞭爛尾樓業務來做。"當時考慮到我們是建築公司，對於建到一半的樓把它蓋好我們是有優勢的，那時公司的資本實力也不夠，所以選擇瞭這種短平快、所需資金量不多的業務。
012年被外界認為是瑞安建業成功轉型為房地產商的首年。此外，瑞安建業的"三年翻番計劃也正式啟動。
按照計劃，至2014年，瑞安建業除稅後純利為港幣18億元，資產凈值為港幣130億元，股權收益比率為每年13.5%，每年交付量不少於100萬平方米，至2014年總土地儲備量不少於1000萬平方米。
不過，由於轉型恰逢房地產調控，瑞安建業的轉型也變得艱難。同時，受瑞安集團旗下地產業務調整的影響，瑞安建業的發展方向也因之發生重大變化。
5月28日，羅康瑞在出席股東會後再次表示，瑞安建業決定不再從事特殊建築項目，希望將旗下地產物業出售套現。
至此，三駕馬車中，瑞房負責商業地產、新天地負責物業管理、瑞安建業則專註建築業務，羅康瑞的基本佈局已經完成。這一棋局能否讓瑞安擺脫低迷困境、成功轉型？隻有時間能夠告訴我們答案。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-06-17/10052253138.shtml
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