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半年完成目標近四成 富力仍受累財務杠桿壓力
7月2日，廣州富力地產股份有限公司發佈2014年1-6月營運數據顯示，6月份公司合約銷售總金額約為40.1億元，已出售的合約銷售總面積約為34.31萬平方米，環比分別上升44%和56%，同比分別上漲31%和40%。
其中，6月份銷售貢獻最大的區域為廣州和佛山，分別實現協議銷售13.38億和10.24億。另外北京及周邊地區、天津地區、太原以及包頭亦分別取得超2億的協議銷售額。
至此，上半年富力地產累計實現合約銷售金額約257.63億元，合約銷售總面積約176.62萬平方米，與去年同期相比分別上升39%及10%。
在銷售貢獻超過10億的區域中，廣州錄得94.641億，銷售面積33.55萬平米，成為支撐富力上半年業績的中流砥柱。
其他幾個銷售貢獻較大的區域分別為北京及周邊區域49.25億，太原18.98億，天津16.63億，海南13.85億以及佛山10.24億。
完成目標近四成
值得註意的是，富力在北京地區的均價僅為13000-15000龍岡房屋二胎元/平方米。這與其在售項目遠離核心區域以及傾向於剛需產品為主不無關系。
另外從數據中發現，佛山地區6月單月銷售與上半年的銷售基本持平，為10.24億元。以此推測，富力6月份在該區域實現瞭銷售突破。
資料顯示，富力地產目前在佛山唯一一個項目，是其2013年10月以9.63億元競得的禪城蓮升片區一宗商住地，折合樓面價4232.48元/平米，溢價22.36%。該地塊為"三舊"改造用地，富力須優先建設回遷安置物業。
據瞭解，此次佛山地區錄得的10.24億，均為回遷安置房銷售所得。項目的商品住宅部分要到今年下半年至明年上半年才會正式入市。
若按照富力此前公佈的700億元年度銷售目標計算，上半年實現銷售257.63億元，僅完成全年目標的36.8%。
富力地產此番公佈營運數據時稱，公司將在下半年推出更多新項目，銷售進度及計劃符合全年預期。
富力集團董事長李思廉此前曾表示，2014年富力地產的銷售目標較2013年的422億銷售額同比增長65.9%，並稱公司有信心完成該目標，預計2016年可沖刺千億業績。
據其透露的原定銷售計劃，上半年富力地產的目標應為300億元，"一季度大概是100億到110億左右，剩下600億左右平均分在後面三個季度，每個季度200億左右，上半年大概300億，下半年大概是400億。"
按照目前上半年累計銷售257.63億元計算，下半年富力地產須完成442.37億元銷售才能順利達成700億目標。
財務杠桿壓力銀行小額借款
此前，國際評級機構標普在研討會上點名提到富力地產，指其財務杠桿過於激進，2013年債務增速超過50%。
據瞭解，富力2013年財務杠桿過於激進，與其在土地市場的加大投入脫不瞭幹系。
數據顯示，富力去年全年共斥資434億購買瞭20個項目，其中更有逾80億元投資在瞭馬來西亞項目上。這一土地開支較去年全年424億元的合約銷售額還要略高，而與2009-2012年間的86億，89億，48億，35億土地支出相比，顯得相當激進。
這直接導致富力在去年的負債率創下08年以來新高。到2013年年末，公司負債增加瞭72%至615億元，其中短貸沖高到180億，凈負債權益比攀升至111%。
不僅如此，據申銀萬國發佈的研報顯示，富力地產仍有總共260億元土地款尚未支付，其中今年需要支付的為140億元。
並且，富力主席聲稱，雖然目前的土地儲備足夠未來3-5年發展，但公司可能仍需要在一線城市如北京、廣州等地繼續補充一些地塊，以令區域佈局更加理想。
申銀萬國數據顯示，富力預計今年建工開支將增長三成左右至220億，各項稅費增長兩成至210億。
這意味著，即便不考慮新的土地收購、且按照公司指引今年僅支付所有未付土地款中的五成左右，公司全年的資本開支也已經達到570億元。
對此，分析師認為，即使富力有能力實現全年銷售增長三成至550億元，基於570億元的資本開支，預計年底的負債率水平幾乎沒有改善。"除非銷售強勢增長的態勢非常明確，否則財務狀況將持續打壓公司的估值。"
(發稿：見習編輯 王靜 審校：楊曉敏)
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/16534268020.shtml
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